fbpx

השקעה בלונדון – כדאי או לא כדאי

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

כבר כמה עשורים שהתרגלנו לראות עליות מחירים יציבות ומרשימות של כ – 6% לשנה באנגליה בכלל ובלונדון בפרט. אך מאז הברקזיט, דברים החלו להשתנות. השוק החם החל להתאים את עצמו יותר למזג האוויר האפרורי עד לרמות של קיפאון מחירים.

הסיבות העיקריות להאטה: 

  1. אי וודאות המאפיינת את תקופת המעבר כתוצאה מהברקזיט (סיום רשמי של החברות באיחוד – מרץ 19) שתמשך לפחות עוד כשנתיים, עד שהכל יתבהר ויתחיל להתייצב
  2. המחסור בדירות קטן וניכרת ירידה בביקושים מ2 סיבות: 
    – ירידה בגידול האוכלוסיה והאטה משמעותית בהגירה – בעשור הקרוב מ500,000 לשנה ל300,000
    – עליה בקצב הבניה (טכנולוגיה ותמריצים)
  3. מס הרכישה החדש שהוטל על משקיעים ובעלי דירה שניה בגובה 3% מ2014
  4. ריבית המשכנתאות צפויה לעלות ב- 5 השנים הקרובות

בלונדון – מרחיבים את המעגל

מחיר ממוצע למ”ר במרכז לונדון עדיין בין הגבוהים בעולם, כ – 50,000 אלף ₪ למ”ר! (סדר גודל של כ – 1.5 מ’ ₪ עבור דירת סטודיו) והתשואות הנמוכות, הובילו ליציאה ממרכז לונדון למעטפת המאפשרת הזדמנויות רכישה מצוינות במחירים של כ – 10,000 ₪ למ”ר, כחצי שעה בלבד מהמרכז. יזמים גדולים ובעלי מוניטין, כדוגמת חברת Redrow, אחת מחברות הבניה המובילות אשר בנתה במשך שנים במרכז לונדון, שמים כעת את יהבה במעגל הרביעי עד השישי מהמרכז. אלמנט מרכזי המאפשר יציאה נוחה ורכה היא רשת התחבורה הציבורית המפוארת, המאפשרת הגעה נוחה ומהירה למרכז. ההזדמנויות הטובות למשקיעים מצויות באותן שכונות שטרם הגיעו למיצוי הפוטנציאל, עוברות חידוש ובניה מאסיבית ושיפור תשתית התחבורה. בפרויקטים חדשים הכוללים את כל השירותים העירוניים הנדרשים, הנבנים כיום בפרברים, בצמוד לתחנות רכבת תחתית ניתן יהיה לשחזר בשנים הקרובות את עליות המחירים שהכרנו ואף להנות מעליה עקבית בביקושים ובמחירי השכירות.  

כלומר, בסופו של דבר, הברקזיט ישפיע על לונדון כמרכז העסקים אבל המשקיעים לא יברחו ממנה. הגם שיכולת הקניה הפכה לבעייתית יותר בלונדון, הרי שהיזמים היצירתיים מוצאים פתרונות ומרחיבים את מעגל האפשרויות. יש עדיין חוסר של כ50,000 דירות בשנה ולכן, היציאה מהמרכז לשכונות המתפתחות בהחלט עשויה לתת מענה ראוי. בהתאם, התחזית בין 2018-2022 היא עליה בשווי הבתים בכ11.4% באזור פרברי לונדון ועליה של 10% במחירי השכירות באותן שנים.

אז למה בכל זאת כדאי להשקיע בלונדון דווקא עכשיו –

  • אותן סיבות שתמיד קסמו למשקיעים בלונדון תמיד נכונות – לונדון היא בירת הכלכלה השניה בגודלה באירופה (55 מליון תושבים), מדינה מערבית יציבה ומובילה
  • כמשקיע תמיד כדאי להכנס לשוק בהאטה, במיוחד לנוכח סימני התאוששות וההערכות שהברקזיט ייטיב עם המשק הבריטי בטווח הארוך. למעשה כבר כיום ניכרות השפעות חיוביות  – הכלכלה האנגלית חוזרת לצמוח לראשונה מזה שנים – שיעור האבטלה הבריטי כיום הנמוך ביותר מזה יותר מ-40 שנה, דירוג החוב ירד, התשואות על האג״ח של בריטניה ירדו והתנהגות השווקים מלמדת כי בריטניה דווקא נתפסת כמדינה בטוחה יותר אחרי הברקזיט.
  • הפאונד בשפל חסר תקדים, ריביות אפסיות ומאז שנטשה את האיחוד מכירי הנדל”ן יורדים במהירות – מאוד אטרקטיבי כרגע בהנחה שמדובר במשבר זמני שכן מאופיין כשוק שמתאושש מהר ולפי הערכות כלכלנים יתאושש בשנתיים הקרובות (הפאונד כבר עלה בחודשים האחרונים מסביבות 4.5 לכיוון 5 כיום- פבר’ 18). לפי תחזית של bank of America, הפאונד צפוי להתחזק ב – 13% במהלך 2018.
  • מעבר משוק של קניה לשוק של שכירות בקרב צעירים (ירידה מכ – 60% ל – 40% בעלות בעשור האחרון) – הערכה צמיחה של כ – 25% בשיעורי השכירות בשנים הקרובות

לסיכום, תור הזהב של נדלן למגורים באנגליה ועליות המחירים המהירות ככל הנראה לא צפוי לחזור. אמנם לאחר משבר 2008 המחירים חזרו למחירי השיא אבל זה כבר לא אותו שוק, העליות מעתה יהיו מתונות (כ – 2.5% לשנה). עם זאת, שוק יהיה יציב וחזק יותר בעתיד ונראה כי בנקודת הזמן הנוכחית, ישנו חלון הזדמנויות לרכוש נכסים בסביבות מתפתחות בקרבה למרכז לונדון, במחירים הצפויים לעלות משמעותית בשנים הקרובות.

מאמרים בהם נעשה שימוש לצורך כתיבת כתבה זו-

The six factors that underspin our housing forecasts, Savills, UK research

The New Housing Paradigm, UK residential forecasts, JLL

תשארו מעודכנים!

אתם מוזמנים להצטרף למועדות הלקוחות שלנו לקבלת עדכונים והצעות ישירות לתיבת הדוא”ל!