fbpx

היתכן שכיום ניתן למצוא הזדמנויות השקעה טובות יותר בלונדון מאשר בתל אביב?

בעוד שבתל אביב נרשמו בשנים האחרונות עליות קיצוניות של עשרות אחוזים במחירי הדיור, אנגליה מאופיינת בעליית ערך יציבה וקבועה בין 2% ל 6% בשנה בממוצע. המגמות למעשה החלו להשתנות בעיקר מאז היציאה מהאיחוד האירופי ("הברקזיט"), כאשר המחירים החלו להעצר ואף לרדת. אמנם, כשבוחנים את המחיר הממוצע למ"ר במרכז לונדון, הרי שהמחירים דומים או עדיין עולים על דירות היוקרה של תל אביב – 9,000 – 12,000 פאונד, כ – 40-50 אלף ₪ למ"ר! סדר גודל של כמיליון וחצי ₪ עבור דירת סטודיו.

אולם, בשונה מתל אביב, לונדון מרושתת ברשת רכבות ותחבורה ציבורית מהמובילות בעולם כך שכיום, שכונות המקיפות את המרכז במרחק של כחצי שעה נסיעה ברכב, מתחילות להתפתח. אזורים ששימשו יותר לתעשייה ומשרדים משנים פניהם, במיוחד כאשר צירי התחבורה משודרגים, זמן הנסיעה מתקצר והללו הופכים ליעדים מבוקשים. באזורים אלו, ניתן לרכוש דירות חדשות בסטנדרט גבוה במחירים של 1500 – 2000 פאונד , 7500 – 9500 ₪ למ"ר.

אנו מציעים פרויקטים בדיוק באותם אזורים, בחגורה ההיקפית שנקראת Zone 4 (לונדון מחולקת ל -6 מעגלים כאלה). פרויקטים של בנייה חדשה במתחמים ירוקים ומטופחים הכוללים את כל השירותים וכמובן חיבור לרשת הרכבת התחתית מפתח הפרויקט, כך שלמעשה במחיר של שני מיליון ₪ בלבד, ניתן לרכוש דירת יוקרה ולהגיע תוך 20 דקות למרכז לונדון. עליות הערך באותם אזורים נאמדות בשנים האחרונות בכ – 8% – 11% לשנה ואף יותר מכך לבניה חדשה ומחירי השכירות עולים בין 10% – 18%, שכן יש עדיין חוסר של כ – 50,000 דירות בשנה בלונדון.

כל ההערכות מאמינות בחוסנו ואיתנותו של השוק הבריטי שיתאושש במהרה מהשפעות הברקזיט, וניתן כבר לראות שהמגמה  מתאזנת והצמיחה לשנת 2017 כבר עלתה חזרה לכ – 5% . למשקיעים ישראלים זוהי נקודה מצוינת לנצל גם את שער הפאונד הנמוך (עדיין) ובאופן כללי, לבחון אפשרויות השקעה בשוק שעד היום נתפס כבלתי ניתן להשגה.

אנגליה שלאחר היציאה מהאיחוד האירופי (הברקזיט) בהאטה שמייצרת חלון הזדמנויות ייחודי להשקיע בנדל"ן בלונדון

מאז 2014 החלו לחוש באנגליה ירידות מחירים, במיוחד בלונדון. בית שעלה כשני מליון פאונד במרכז לונדון, ספג ירידה ממוצעת בהיקף של כ – 10%-   200,000 פאונד. בשנתיים האחרונות השוק נעשה אך יותר רגיש וזאת בעיקר בשל –

  1. אי הוודאות שלאחר הברקזיט (תקופה של שנתיים במהלכן מתבצע בהדרגה הפירוד מאירופה)
  2. ריבית המשכנתאות צפויה לעלות ב- 5 השנים הקרובות
  3. מיסוי ורגולציה קשה יותר (מס הרכישה עלה משמעותית)

התחזית היא שב – 2019 – 2020 – השוק יחזור לצמיחה, מאחר ואחוז התעסוקה, השכר והתמ"ג כבר כיום חוזרים לרמות המוכרות. עם זאת, הצפי הוא כי עליית מחירי הדיור לא תשוב לרמות הגבוהות מאוד שהיו ידועות בעבר, כי אם תעלה באופן מתון יותר. היסטורית, השוק התאפיין בעליות של כ- 5.7% לשנה, אולם הטרנד הזה נעצר ב – 2014 וכשישוב, כאמור, בתוך כשנתיים, העליות יהיו מתונות יותר. בתוך כך, דווקא שוק השכירות צומח ומחירי השכירות צפויים להמשיך לעלות באחוזים ניכרים.

באווירה של חוסר וודאות ועצירה בשוק הנדל"ן, בעקבות הברקזיט ורפורמת המיסוי (stamp duty), נראה דווקא הלך רוח טוב להכנס כמשקיע סבלני ומתוחכם, לנוכח ההערכות כי בטווח הבינוני – אורך (תוך מספר שנים) הברקזיט ייטיב עם המשק הבריטי. למעשה כבר כיום ניכרות השפעות חיוביות  – דירוג החוב של בריטניה ירד, התשואות על האג״ח של בריטניה ירדו, והתנהגות השווקים מלמדת כי בריטניה דווקא נתפסת כמדינה בטוחה יותר אחרי הברקזיט.

כך, נוצרה הזדמנות כיום לרכוש נכסים במחירים נמוכים יותר שניתן יהיה להנות מעליה ניכרת בשווים בתוך כשנתיים עם היציאה מהקפאון, התחזקות הפאונד לרמות המוכרות והמשך צמיחת המשק האיתן בין כלכלות העולם.

הבריטים אוהבים נדל"ן אבל מעדיפים לשכור

הבריטים עוסקים רבות בנדל"ן, זהו נושא חביב בעיתונים כשיחת חולין ובמיוחד כמושא לתכניות טלוויזיה רבות העוסקות בשיפוץ והשבחה של נכסים. עם זאת, מפתיע לגלות שלרוב האנגלים כיום אין בית בבעלותם, אלא כי רובם שוכרים. השוק הבריטי עובר משוק של קניה לשוק של שכירות, במיוחד בקרב צעירים. ירידה מכ – 60% ל – 40% בעלות בעשור האחרון והערכה צמיחה של כ – 25% בשיעורי השכירות בשנים הקרובות.

כמשקיעים, זהו שוק מצוין שכן ישנו ביקוש מצוין להשכרה ובמיוחד לנכסים איכותיים וחדשים המציעים גם רמת חיים ושירותים ייחודיים כפי שאנחנו מקפידים לכלול בפרויקטים שלנו.  

ואם נביט בנתונים, נבין שבהשקעה בנדל"ן באנגליה ובלונדון בפרט, קשה לפספס –

  • הכלכלה השניה בגודלה באירופה (55 מליון תושבים), מדינה מערבית יציבה ומובילה
  • הכלכלה האנגלית חוזרת לצמוח לראשונה מזה שנים – שיעור האבטלה כיום – 4.3% – הנמוך ביותר מזה כ-40 שנה, התל"ג במגמת צמיחה ומדד המחירים בעליה.
  • הפאונד בשפל חסר תקדים, ריביות אפסיות – מאוד אטרקטיבי כרגע בהנחה שמדובר במשבר זמני שכן השוק הבריטי מאופיין כשוק שמתאושש מהר ולפי הערכות כלכלנים יתאושש בשנתיים הקרובות (הפאונד כבר עלה בחודשים האחרונים מסביבות 4.5 לכיוון 5 כיום- פבר' 18). לפי תחזית של bank of America, הפאונד צפוי להתחזק ב – 13% במהלך 2018.
  • החוקים מיטיבים עם המשקיעים, ממשלו של קמרון, החל מ – 2010, היטיב עוד יותר עם יזמים בשל המחסור בדירות, הביקוש הרב והמחירים הגבוהים.
  • לונדון תמיד היתה ותהיה אחד מיעדי התיירות המובילים בעולם, מה שמבטיח ביקוש גם לטווחים קצרים במחירים גבוהים

האמור מתבסס על ניתוח ונתונים אשר פורסמו במספר מאמרים ומקורות –

The six factors that underspin our housing forecasts, Savills, UK research

New Residential Thinking, jll.co.uk/residential and jll, UK – Residential forecasts report 2017

Spotlight residential property forecasts, Autumn 2017

תשארו מעודכנים!

אתם מוזמנים להצטרף למועדות הלקוחות שלנו לקבלת עדכונים והצעות ישירות לתיבת הדוא"ל!