לאחר אישור הקפאת שכר הדירה בעיר המבוקשת בגרמניה, המשקיעים מחפשים אלטרנטיבה • האם מכולן, דווקא פולין יכולה לספק את המענה המתאים?
בחודש יוני האחרון אישרה מועצת העיר ברלין תוכנית יוצאת דופן, יש שיאמרו חסרת תקדים: הקפאת שכר הדירה בעיר, לתקופה של חמש שנים. השוכרים ככל הנראה קרנו מאושר, אבל משקיעי הנדל"ן ובעלי הדירות הגיבו בוודאי אחרת. מחירי השכירות בברלין זינקו באופן משמעותי בשנים האחרונות, ואיש מאותם משקיעים לא ראה את זה בא. השאלה כעת היא מה עליהם לעשות. התשובה האפשרית היא - לפזר את ההשקעות העתידיות מברלין לערים אחרות בגרמניה, ובאירופה בכלל.
אם אכן כך יקרה – ויש שטוענים שהמגמה הזו כבר החלה - אחת המרוויחות מכך צפויה להיות עיר שאולי רבים מכם לא חושבים עליה בתור אופציה: ורשה. מה הסיבה לכך שדווקא בירת פולין יכולה להיות אופציה טובה למשקיעים? זה שנים שפולין נחשבת לאחת הכלכלות הצומחות באירופה, בתקופה שבה היבשת די מדשדשת, עם שיעור גידול בתוצר הלאומי שמגיע ליותר מ-5% בשנה, לא ירד מתחת לשיעור של 2.5% ושמר על יציבות גם בתקופת המיתון של 2008 שפגעה ברוב מדינות אירופה וממשיכה להשפיע עליהן גם היום.
הערים הגדולות צומחות ומתפתחות
התשואה על השקעה בנדל"ן בפולין עומדת כיום, על פי ההערכות, על כ-7%, שיעור גבוה יותר ממדינות כמו ספרד ופורטוגל שאליהן פנו משקיעים רבים לאחרונה. גם רמת החיים בפולין השתפרה מאוד בשנים האחרונות, תהליך שמתבטא היטב בערים הגדולות. ישנם גם מומחים שטוענים כי שוק הנדל"ן במדינה עדיין לא מימש את מלוא הפוטנציאל שלו.
ככלל, הפולנים מעדיפים לרכוש דירות מאשר להשכיר, ושוק השכירות בפולין צומח בשנים האחרונות. פרק הזמן הדרוש כדי למצוא דירה להשכרה בוורשה, למשל, הינו כשבוע בממוצע. אחת הסיבות לשינוי, ולצמיחה הכללית בפולין, קשורה במעבר של חברות בינלאומיות רבות לפולין – בשל כוח האדם הזול יחסית, והמחירים בתחום המשרדים שעדיין נחשבים זולים יחסית לשאר אירופה, וזאת למרות שפולין נמצאת במקום טוב במרכז היבשת. השוק זוכה גם לביקושים גבוהים לדירות חדשות, משום שרק בשנים האחרונות החלה בנייה חדשה והתעוררות נדל"נית במדינה.
פרט חיובי נוסף בקשר לנדל"ן הפולני נוגע לבירוקרטיה במדינה: בפולין אין כל הבדל בין רכישת דירה על ידי זרים לבין רכישה בידי מקומיים, והרישום בטאבו מסודר ומפוקח. חוקי השכירות בפולין אינם מזכירים את החוקים הנוקשים בברלין, בטח ובטח כיום - אין הגבלה על גובה שכר הדירה, וגם מבחינת חוקי הגנת הדייר המצב דומה הרבה יותר לישראל: אם, חלילה, דייר אינו משלם שכ"ד, ניתן לפנות אותו מהדירה, בכפוף לחוזה ולהוראות הדין.
בל נשכח: השוק הפולני הוא חלק מהשוק האירופי החבוט
לצד הציפיות לתשואה גבוהה חשוב לזכור: כל השקעה בחו"ל כרוכה בחוסר היכרות עם השוק המקומי, בטח ובטח זה של פולין שנראה כי כלל אינו מוכר למשקיע הישראלי. פולין הפכה להיות רק בשנים האחרונות יעד תיירותי פופולארי, אך נדמה שהמשקיע הישראלי הממוצע עוד לא הכיר אותה.
לכן חשוב למצוא חברת ניהול מנוסה ואמינה, המתמחה בפולין עצמה, שתלווה את תהליך ההשקעה ואת ניהול הנכס. נציין כאן כי בהקשר זה לפולין יתרון גדול מעצם היותה קרובה למרכז אירופה המפותח, וגם הודות לעובדה שפועלות בה כמה חברות ניהול מסודרות – דבר שקשה למצוא במדינות מזרח אירופה ברוב המקרים.
עוד דבר שחשוב לזכור הוא ששוק הנדל"ן הפולני, כחלק מהשוק האירופי, עלול להיקלע למיתון ולהאטה. בימים שבהם מצבו הכלכלי של האיחוד כולו אינו ברור, גם השוק הפולני עשוי להיפגע, במקרה של מיתון נוסף. לצד זה, שער הזלוטי – ששערו זהה כמעט לשער השקל - עשוי לשחוק מעט את הרווחיות שם השקל ימשיך להתחזק.
אוסיף ואומר שתוצאות הבחירות האחרונות בפולין, שהותירו את המפלגה הימנית השמרנית בשלטון, אומנם מבטיחות את המשך המהלכים שחיזקו מאוד את כלכלת פולין בשנים האחרונות - אולם בקרב חלק מהמשקיעים הן מעורר חשש קל, שכן הלאומנות והבדלנות עשויות להרים ראש בעקבות כך, דבר שעלול בעתיד ליצור אווירה נעימה פחות.
ויהי אור - ל-3 שעות לפחות
כמו בכל מדינה, גם לשוק הנדל"ן בפולין יש את הייחוד שלו, שמומלץ לכל יזם להכיר. הינה כמה נקודות מעניינות שכדאי להיות מודעים אליהן טרם ההשקעה:
- החוק הפולני מורה לקבלנים ואדריכלים לתכנן דירות באופן שתתאפשר חדירת אור לכל דירה, למשך שעה וחצי לפחות במרכז העיר ולמשך שלוש שעות לפחות מחוץ לעיר. האדריכלים בפולין עובדים עם תוכנות מיוחדות המיועדות לכך, ומקפידים על העניין מאוד. במרכז וורשה, למשל, ישנו מלון שנבנה עם "חור" באמצעו, משום שהסתיר אור שמש לבניינים סמוכים
- השוק של פולין מאופיין כשוק של בעלי דירות - 85% מחזיקים בדירה בבעלותם
- בפולין ברירת המחדל היא שתב"ע ("ווזט") נקודתית מתקבלת בתוך 9 חודשים מרגע ההגשה. אם העירייה לא הספיקה לבחון אותה – הבקשה מאושרת. אם היתר בנייה מוגש בהתאם לתב"ע, ההיתר מתקבל באופן סדור בתוך כשנה
- עיקר הביקוש בפולין הוא לדירות קטנות. זוג יגור בדירת 45 מ"ר בממוצע, שתכלול חדר שינה וסלון. משפחות קטנות יגורו בדירות של 70-60 מ"ר
- הדירות בפולין נמסרות לרוב בצורת מעטפת, לא כולל ריצוף, מטבח, דלתות, שירותים ומקלחת. ביצוע הגמר (שיפוץ) יעלה מכ-1,000 זלוטי למ"ר עד כ-1,500 זלוטי למ"ר, כולל ריהוט, ויימשך כחודשים וחצי
- המחירים בוורשה (לדירות כולל גמר, מוכנות לאכלוס): דירת שני חדרים תעלה בסביבות חצי מיליון זלוטי, ודירת סטודיו כ-400 אלף זלוטי
- בשוק הנדל"ן הפולני ביקוש גבוה לדירות, והיצע נמוך יחסית של דירות להשכרה.
