fbpx

בפולין או בישראל? היכן משתלם יותר לרכוש דירה להשקעה?

שיתוף ב facebook
שיתוף ב google
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin

אם נשאל אתכם מה החלום של כל אמא פולניה סביר להניח שתשיבו שהחלום שלה הוא שהבן או הבת יהיה / תהיה רופא, עו”ד ואולי איש הייטק. אך כנראה שלא רק. הפולנים דואגים שתהיה להם דירה משלהם. כיום פולין היא אחת המדינות עם אחוזי בעלות גבוהים על דירות בהיקף של כ- 85%. זה כנראה ההסבר לכך שמאז ימי קום המדינה רוב הישראלים שואפים להיות בעלי דירה, כנראה עוד מימי קום המדינה, בזמן העליה המסיבית מפולין.

פולין עוברת כיום מספר תהליכים ההופכים אותה ליעד אטרקטיבי מאוד (וגם בטוח) למשקיעי נדל”ן. לאור השיפור ברמת החיים, העליה במשכורות, הירידה באבטלה וההגירה לערים יש כיום בפולין מחסור מוערך של כמיליון דירות וזה גורם לגידול בפרוייקטי נדל”ן חדשים מחד והתעוררות בשוק השכירות מאידך.  פולין נחשבת לקטר הצמיחה של אירופה. היא אחת הכלכלות היציבות והצומחות באירופה ואף בראיה כלל עולמית. החל מ – 2019, פולין מדורגת רשמית כמדינה “מפותחת” ולא “מתפתחת”. החוסן הכלכלי מבטיח למשקיעים רמת סיכון בין הנמוכות ביותר לצד פוטנציאל צמיחה בין המבטיחים.

אז מצד אחד, פולין היא כיום אופציית השקעה אטרקטיבית מאוד למחפשי השקעות נדל”ן מסיבות רבות ומגוונות. מאידך, ישראלים רבים מעדיפים להשקיע בנדל”ן קרוב לבית, בתנאים הידועים להם ועם שליטה על תחזוקת הדירה והשכרתה. אז מה עדיף? דירה להשקעה בישראל? או בפולין? אלו עוד הבדלים קיימים בין ישראל לפולין. להלן סקירה קצרה: 

מחירים ומיסים

השוק הפולני מאפשר כיום לרכוש דירה במחיר ממוצע של כ- 500,000 זלוטי (1 זלוטי הוא כ- 1 שקל בקירוב) במיקומים טובים בוורשה וכ- 250,000 זלוטי בערים מתפתחות כמו לודג’ וקטוביץ’. המחירים רחוקים מאוד מההיצע הקיים בארץ והתשואה בערך כפולה: כ- 6-7%. בפולין קיים פטור ממס על רכישת דירות ישירות מן היזם. בישראל נטל המס על המשקיע רק הולך ותופח  ועומד כיום על 8% לדירה שניה באשר היא (חדשה מיזם/ ישנה). זאת עוד לפני שהזכרנו יוזמות להפחתת מספר משקיעי הנדל”ן בישראל באמצעות מיסוי דירה שלישית.

מחירי הדירות בפולין נמצאים במגמת עלייה בהשוואה לעצירה הקיימת כיום בישראל. תמי פלוצר, שמאית ומלווה תהליכי השקעה, אמרה לאחרונה את הדברים הבאים, בעקבות ביקור בפולין: “בשנתיים האחרונות אנו עדים לעצירה של העלייה התלולה במחירים בישראל, שאפיינה את העשור שקדם להן. תחזית עליית המחירים בישראל כיום לוטה באפילה ומה שניכר בבירור הוא התשואה הנמוכה/היחס הנמוך בין החזר שנתי לסכום ההשקעה הנדל”ן בארץ. זאת בעוד שבפולין נראתה עליה מתונה אך עקבית במחירי הנדל”ן, בממוצע של כ-5% לשנה בעשור האחרון, שאף זינק בשנתיים האחרונות לעליות של כ-10% לשנה, אך פנינו כבר להסתגלות של השוק והעליה ב-2019 כבר נראית מתונה יותר. זה מעיד על שוק בריא, שצומח בקצב טוב ולכן צפוי גם להמשיך לעלות באותו הקצב. ניתן להעריך בהערכה סבירה שמחירי הדירות ישוו עצמם למערב ודירות שנרכשות כיום בכחצי מיליון ש”ח במרכז וורשה, יוכלו להכפיל ולשלש את עצמן בתוך כמה שנים (כפי שדירות דומות עולות כמיליון, מיליון וחצי בברלין כיום). אין ספק שפולין הינה שוק נדל”ני אסטרטגי ומבטיח מבחינת סף הכניסה אליו ופוטנציאל ההשבחה ועליית הערך”.

מתחמי המגורים ורמת הבניה

את השאיפה להיות בעלי דירה ירשנו כנראה מפולין, אך העדפת גודל הדירה שונה בין ישראל לפולין. הדירה הממוצעת והמבוקשת ביותר היא בגודל של כ- 45 מ”ר (חדר שינה אחד וסלון). גודל הדירות הקטן, הוא יתרון גדול למשקיעים בשוק הפולני, בשל העלות הנמוכה יחסית של הדירות ותחזוקתן. איכות הבניה גבוהה בפולין. קרין ווגר, יזמית מובילה בפרוייקטי נדלן בעיקר בת״א והמרכז, אשר סיירה לאחרונה באתרי נדל”ן חדשים בפולין, כתבה כך בעקבות הביקור: “הבחנתי כי רמות הגמר, תחזוקת המבנים ואופן הבניה עולה, לצערנו, בכמה רמות על מה שמקובל בארץ”. טרנד חדש שמאפיין את פולין ורק מתחיל לחלחל לישראל הוא הבניה של מתחמים הכוללים עירוב שימושים – מגורים, מסחר, משרדים ושירותים שונים באותו מתחם, כך שהדייר יכול לקבל כמעט את כל צרכיו ברדיוס המגורים הצמוד אליו. בעולם של צפיפות תחבורתית, המודל הזה הופך להיות צו השעה. בישראל המודל נכנס לשכונות המגורים החדשות, דוגמת “תל ברוך צפון”, אם המושבות וכו’, המאופיינות במרכז מסחרי קטן המשרת את צרכי השכונה.

בטוחות ובטחונות

אחד המרכיבים המרכזיים שכל משקיע מחפש הוא השקט הנפשי והביטחון. “חוק המכר”  שחוקק בפולין לפני מספר שנים מספק הגנה רחבה מאוד על זכויות המשקיע. במסגרת החוק (הדומה במתכונתו לחוק הישראל), לכל פרויקט יזמי ישנו בנק מלווה, אשר עורך “בדיקת נאותות” מלאה ליזם, מוודא את חוסנו הפיננסי ויכולתו להשלים את הפרויקט. כספי הרוכשים מופקדים בחשבון ליווי על שם הרוכש ומשוחררים ליזם אך ורק לפי התקדמות הבניה, תחת פיקוח הדוק של הבנק. בנוסף, הטאבו בפולין הינו מוקפד ומסודר ואף זמין לצפייה באינטרנט. ישנו רישום “הערת אזהרה” החל מהתשלום הראשון ורישום מלא של הדירה בבעלות הרוכש עם השלמת העסקה. 

הפוסט נכתב ע”י שלומית אבידן-לוטן מנכ”לית “הגלריה להשקעות”

** אין באמור המלצה אלא חוות דעת אישית בלבד **

תשארו מעודכנים!

אתם מוזמנים להצטרף למועדות הלקוחות שלנו לקבלת עדכונים והצעות ישירות לתיבת הדוא”ל!