הפעם נסתכל על שוק הנדל"ן בפולין ובוורשה בפרט, מזווית קצת אחרת. אנסה להפתיע גם את אלה שכבר מכירים את הפוטנציאל האדיר שבשוק הפולני ואולי אפילו אומרים שהמחירים בוורשה כבר עלו ואולי קצת פחות אטרקטיבית להשקעה. אז להיבטי תשואה מול סיכון והביקושים הגבוהים כבר התייחסנו רבות. הפעם נציג השקעה במתחמי מגורים שכוללים מסחר ושירותים באזורים פחות מפותחים ובפרט בקרבת קו החדש של הרכבת התחתית שנבנה בימים אלה לכיוון הצד המזרחי של נהר הויסלה שחוצה את העיר.
מי שקצת מכיר את וורשה, יודע שהיא התפתחה בעיקר לצידו המערבי של הנהר. בצד המזרחי שכונות רבות, שזכו למוניטין מפוקפק, אפילו אזורי פשע (שאינם נפוצים בפולין). אחת השכונות לדוגמה נקראת PRAGA – הקרובה ביותר לנהר ולמעשה 4 ק"מ בלבד ממרכז העיר (כיום 10 דקות נסיעה ברכב). עיריית ורשה, שזיהתה שמחירי הקרקעות האמירו ועתודות הבניה הולכות ונגמרות באזורים המרכזיים, הכריזה על פראגה, כאזור פיתוח מואץ ומשקיעה בו תקציבים רבים, המשמשים לפיתוח תשתיות, שימור מבנים, גנים, הפשרת והסבת קרקעות לבניה למגורים ועוד. בתוך כך, גולת הכותרת – קו המטרו החדש שיחצה לראשונה את הנהר לשכונות המזרחיות. התחנה הראשונה שתחנך בקו תהיה בפראגה כבר בשנת 2019, תחנת SWEDZKA.
כיום פראגה, כבר מתחילה להיות ממוצבת כאזור טרנדי ומתפתח – מעין "פלורנטין" של וורשה. הפשיעה מוגרה, במיוחד באזור פראגה פולדני (פראגה צפון), ניכר בו ריבוי של התחלות בנייה למגורים ומסחר ובין היתר, אף נפתח בפרגה מרכז פיתוח חדש של Google. מומחים פולנים רבים מעריכים את פרגה כאזור בעל פוטנציאל עליית ערך אדיר (ראו לינק לכתבה אחת מיני רבות שפורסמה לאחרונה בפולין, בפולנית אמנם, אבל ניתן להעזר ב- Google translate). עצם פתיחתה של תחנת המטרו תעלה משמעותית את מחירי הבתים ברובע פראגה ותביא לכך שבמרחק של 2 תחנות ניתן יהיה להגיע למרכז העיר. בבחינת מחירי השכירות בפרויקטים חדשים באזור, נמצא כי לדירת 2 חדרים (45 מ"ר) המחירים מתחילים ב-3,500 זלוטי לחודש (פרויקט SOHO). עלייה משמעותית ביחס לשנים עברו ולבנייני המגורים הישנים באזור.
נדגים בעזרת דוגמה קונקרטית, את כדאיות ההשקעה בסוג פרויקט ובאזור פחות שגרתי - בעזרת פרויקט הנבנה בימים אלה בליבה של פראגה צפון, על תחנת המטרו - פרויקט BOHEMA. מתחם BOHEMA, נבנה על שטח של מפעל תעשייתי עתיק לשימור, עתיד להעלות בפני עצמו את הערך של הסביבה כולה לאור היותו מתחם גדול וייחודי שיכלול מקומות בילוי (מסעדות, בתי קפה, ברים), מכון כושר, דירות נופש, משרדים, שוק אוכל, מוזיאון ומבשלת בירה ועוד. כך, השקעה במתחם כזה למשל שצפוי למשוך אליו תיירים מכל רחבי העיר, או בקרבתו, צפויה להניב תשואות גבוהות יותר משאר חלקי העיר. כבר כיום, אנו רואים עליה במחירי הדירות למשל, משלב א' ועד לשלב ב' בכ-15%-20%! (תקופת זמן של מעט פחות משנה).
בוודאי לא חידשתי בכך שתמיד כדאי לבחון השקעה באזורים שבהם מתפתחת תשתית תחבורתית ושפיתוחם הסביבתי הכללי עדיין בראשיתו. אלא שמתחמים גדולים המשלבים מסחר ושירותים לדיירים, נותנים למעשה מעין "קיצור דרך" או "בטוחה", שגם אם הסביבה לא תתפתח בקצב הרצוי, התושבים מקבלים את רוב צרכיהם בתוך המתחם עצמו או באמצעות התחבורה הנגישה לאזורים אחרים. חשיבה קצת מחוץ לקופסה אבל הלוא זה מה שכולנו מחפשים - נכסים שיש להם ערך מוסף ייחודי ושעצם בנייתם ופיתוחם יכולים להעלות את ערך הסביבה כולה.
דרך נוספת לצאת מהקופסה ולהשקיע במקומות כאלה היא כמובן לצאת מוורשה למקומות מתפתחים שגם בהם מוקמים כיום מתחמים טרנדיים ושוקקי חיים, לצד פיתוח תשתית תחבורתית באופן שמאפשר מעין "בועה" ייחודית ואטרקטיבית עד שסביבתם תתפתח בהתאם. ציינתי במייל הקודם כדוגמה את לודג' וקטוביץ' (גם בהן אנו מעורבים בפרויקטים דומים).
https://www.rp.pl/Mieszkaniowe/303149888-Szykuje-sie-do-maratonu-marzy-o-Himalajach.html
